Vente sans garantie légale : qu’est-ce ça signifie et peut-on acheter ?

On vous propose la vente sans garantie légale du bien immobilier de vos rêves? Si vous ne connaissez pas encore ce terme, pas de panique, voici nos explications sur ce que cela implique, notamment en termes de protection vis-à-vis du vendeur et du bien que vous souhaitez acquérir. Prenez le temps de prendre connaissance de ces informations avant tout achat d’un bien.

La vente d’un bien au Québec

• Avec garantie légale immobilière

En général au Québec, tout bien immobilier est vendu avec une protection dite de garantie prévue par la loi. Cette garantie légale immobilière veut dire que le vendeur garantit devant la loi que le bien immobilier lui appartient entièrement et que celui-ci est en bon état général. Le bien peut avoir des défauts importants ou encore des contraintes graves, mais le vendeur doit alors en avoir avisé l’acquéreur avant la vente. Cette garantie légale est inscrite dans le Code civil du Québec (articles 1723 à 1731). Elle comporte deux clauses, la garantie de qualité qui concerne les vices cachés, soit les défauts qui affectent la fonctionnalité de l’immeuble, et la garantie de droit de propriété qui concerne les vices de titre de propriété. Un vice de propriété pourrait par exemple réduire ou restreindre le droit de propriété de l’acquéreur.

• Sans garantie légale immobilière

Si vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, mais que sa vente comprend la notion «sans garantie légale immobilière» ou «à vos risques et périls» au sein du contrat de vente, cela signifie que le vendeur ne vous assure aucune garantie sur la qualité du bien ainsi que sur la validité du titre de propriété. Cette notion permet au vendeur de se protéger de tout recours en justice en cas de problème ou de vices cachés sur le bien après sa vente à l’acquéreur.

Acheter un bien sans garantie légale, une mauvaise idée ?

Acheter un bien immobilier comportant la mention sans garantie légale n’est pas forcément une si mauvaise idée que cela selon les cas. En effet, il arrive fréquemment que des biens soient mis en vente de la sorte, car le vendeur ne connaît pas bien la qualité de l’immeuble et souhaite alors se dédouaner de tout possible vice caché dont il n’aurait pas connaissance. Les liquidateurs de succession peuvent être amenés à proposer ce type de biens à la vente. Leur mandat ne requiert pas qu’ils fassent de réelles vérifications de l’état du bien avant sa mise en vente. Cette mention spéciale permet cependant certaines contreparties souvent très intéressantes comme, en général, un prix très avantageux par rapport à la valeur réelle du bien immobilier. De plus, si vous prenez vraiment le temps de faire un contrôle minutieux des lieux, et notamment avec une personne compétente dans le domaine du bâtiment, vous pouvez facilement vous assurer de ne pas tomber sur des vices et défauts majeurs qui vous pourraient vous coûter beaucoup d’argent.

Prenez certaines mesures en contrepartie

Si vous renoncez à la protection prévue par le Code civil québécois qui vous assure une certaine qualité du bâtiment, vous pouvez quand même prendre quelques précautions avant d’exécuter votre achat :

• Questionnez le vendeur sur la raison pour laquelle le bien est vendu sans garantie légale. Vous avez tout de même légalement une certaine protection vis-à-vis du vendeur, car celui-ci doit être honnête avec vous vis-à-vis de la raison de la vente de son bien.
• Questionnez le vendeur sur les éventuels défauts de l’immeuble dont il a connaissance. C’est d’ailleurs une obligation pour le vendeur de vous indiquer tout ce qu’il sait sur l’immeuble. Vous pouvez exiger une déclaration écrite du vendeur qui doit stipuler toutes les informations dont il a connaissance sur la condition de la propriété.
• Mandatez un inspecteur en bâtiment qualifié qui pourra vous faire un examen complet de l’état de l’immeuble avant votre achat et dont la présence vaudra devant le juge, notamment grâce au rapport écrit qu’il fera. Un courtier en immobilier saura également vous conseiller adéquatement pour éviter les risques.

Quels risques encourez-vous?

Vis-à-vis du titre de vente d’un bien immobilier, avec une garantie légale ou sans garantie légale, vous ne courez pratiquement aucun risque puisque le notaire fait les vérifications et que la validité des titres est entièrement respectée au Québec. Le risque majeur réside dans l’achat d’un bien sans garantie légale par des propriétaires malhonnêtes qui omettent volontairement de vous indiquer certains défauts des immeubles qui pourraient être importants, tels que des problèmes de toiture, d’électricité, de chauffage, d’isolation, d’infiltration d’eau, etc. Dans ce cas, tout vendeur/propriétaire est cependant poursuivable en justice, puisqu’il est censé révéler tous les problèmes dont il a connaissance. Certains propriétaires peuvent se sortir d’une situation conflictuelle de la sorte en évoquant le fait qu’ils n’aient jamais vécu dans les lieux. Attention, un vice caché peut aussi ne pas être dissimulé volontairement par un propriétaire et vendeur, mais peut être une mauvaise surprise également pour lui.