Comment calculer l’augmentation de loyer ?
Tout comme les autres modifications du bail, l’augmentation du loyer est réglementée par le Code civil du Québec. Chaque hausse de loyer doit être précédée de l’envoi d’un avis écrit au locataire un à six mois avant le terme du bail, le préavis étant différent en fonction de la durée du contrat. Mais comment calcule-t-on une augmentation de loyer puisqu’il n’existe pas de taux fixe ?
Se baser sur les taux d’ajustement de loyer publiés par la Régie du logement
Chaque année, la Régie du logement publie des taux d’ajustement recommandés. En 2016, par exemple, elle préconisait une augmentation de loyer de 0,4 % pour les logements non chauffés et 0,7 % pour les loyers incluant le chauffage. Pourtant, selon l’avis de la CORPIQ, la Corporation des Propriétaires Immobiliers du Québec, cette hausse est bien loin de couvrir l’augmentation des taxes assumées par le propriétaire et la forte hausse des primes d’assurance des logements situés dans des condos. Comme ces taux correspondent à une moyenne et ne tiennent pas compte des spécificités de chaque logement, il convient de reprendre chaque charge afin d’intégrer l’augmentation du poste de dépense correspondant, et notamment la hausse de taxe municipale, de taxe scolaire ou encore d’assurance.
S’agissant des dépenses énergétiques et d’autres frais, regroupées sous l’appellation dépenses d’exploitation, la Régie publie également un taux d’ajustement par poste :
- l’électricité (+ 2,4 % en 2016)
- le gaz (- 3,2 % en 2016)
- le mazout (+ 24,3 % en 2016)
- l’entretien (+ 2,5 % en 2016)
- les services (+ 1,9 % en 2016)
- les frais de gestion (+ 1,0 % en 2016)
L’ensemble de ces taux est librement accessible en ligne sur le site de la Régie du logement qui propose même un formulaire en ligne de calcul d’augmentation de loyer.
Intégrer les réparations ou améliorations majeures
Selon le Règlement sur les critères de fixation du coût du loyer, il est possible d’augmenter un loyer de manière plus importante dans le cas de la réalisation de travaux visant à modifier ou réparer les principaux éléments de la structure de l’immeuble tels que la toiture, le système de chauffage, l’isolation, les fenêtres, la tuyauterie, ou de travaux de rénovation (aménagements divers) dans le logement ou les parties communes, ou encore de nouvelles installations (piscine, places de stationnement, etc.).
Ainsi la Régie du logement établit-elle également un pourcentage applicable à ce type de dépenses dites d’immobilisation. En 2016, ce taux était de 2,5 %, mais là encore, il convient de tenir compte de la spécificité des travaux effectués dans l’immeuble et de la part imputable au logement loué.
Par mesure de prudence, il est préférable d’utiliser un calculateur comme celui mis à disposition par la Régie du logement, car il tient compte de chaque poste de dépense, allant des taxes municipale et scolaire aux coûts de l’exploitation de l’immeuble en passant par l’assurance et les améliorations majeures. Le calcul effectué permet de déterminer de manière précise une augmentation de loyer juste et raisonnable, offrant une base de discussion aux locateurs et locataires et évitant dans la majorité des cas de s’exposer aux risques d’une contestation du locataire et d’une fixation du montant du loyer par la Régie du logement.
Même si la hausse de loyer est conforme à la loi, rien n’empêche le locataire de la contester dans le mois qui suit la réception de l’avis si le logement n’est pas situé dans un immeuble de moins de 5 ans ou transformé à des fins locatives au cours des 5 dernières années. En cas de refus d’augmentation par le locataire, le bail peut être renouvelé tel que si le locateur ne donne pas suite, faire l’objet de négociations pour tenter de s’entendre à l’amiable, ou la Régie du logement peut être saisie afin de fixer le montant du nouveau loyer.
