Investir dans un immeuble à revenu à Montréal : que faut-il savoir?
Avec 811 000 logements dédiés à la location et 40 % du total du parc canadien, Montréal est l’un des marchés locatifs les plus importants du pays. Et comme il se porte plutôt bien actuellement, il est clairement intéressant d’investir dans un immeuble à revenu à Montréal. Mais quels sont les aspects à connaître pour se lancer?
Le marché locatif est dynamique
Avec un taux d’inoccupation qui oscille autour de 4 %, soit seulement à un point du seuil d’équilibre, le marché locatif sur Montréal souffre peu de la vacance locative. Et en y regardant de plus près, les biens qui ne se louent pas restent sur le marché non pas du fait d’une surabondance de l’offre, mais parce qu’ils sont, soit trop chers, soit en mauvais état, soit les deux.
Une tendance qui semble se confirmer, les perspectives étant plus plutôt bonnes pour les investisseurs : en effet, les prévisions du marché de l’emploi sur la première ville du Québec sont optimistes. De nombreuses entreprises, comme Ubisoft ou Breather, ont embauché sur 2016, portant le nombre de créations d’emplois sur le Québec à 85 400 pour l’année dernière, dont la plupart sur Montréal. L’année 2017 a été très bonne et selon les prévisions, l ‘année 2018 le sera également.
L’ensemble de ces éléments conduit à penser que la demande de location devrait être soutenue pour les mois voire les années à venir. Le prix des biens reste en outre bien plus abordable sur Montréal que dans le reste du Canada, une propriété y coûtant en moyenne 312 700 $ contre 694 900 $ à Toronto ou encore 897 600 $ à Vancouver. C’est certainement cette raison qui explique en partie le fait qu’on prévoit pour cette année une baisse des ventes moins prononcée sur Montréal que sur le reste du pays, et même une hausse des prix de 1 %.
Le marché profite aux propriétaires de biens récents et de logements familiaux
Sur les 811 000 logements locatifs que compte Montréal, seulement 60 000 ont été construits après 2000 et 180 000 après 1980. Autrement dit, le parc est vieillissant et les investisseurs ont tout intérêt à se tourner vers les 20 % de biens récents qui sont plus rares et répondent mieux à la demande. Les locataires sont en effet pour partie des baby-boomers qui ont vendu leur bien et recherchent des logements situés en ville, confortables et haut de gamme. L’autre grande majorité de personnes qui louent sont essentiellement des jeunes de moins de 35 ans, dits de la génération Y, qui se tournent vers des logements abordables, centraux, et offrant une certaine qualité de vie. Ils préfèrent la location à l’achat, car ils n’envisagent pas de contracter une hypothèque afin de conserver un maximum de mobilité, les emplois devenant plus précaires.
Les logements familiaux sont également des biens plutôt rares, si l’on en croit leur faible taux de vacance locative : en effet, l’inoccupation des habitations de trois à quatre chambres est quasi nulle.
Avant d’investir dans un immeuble à revenu, il est important d’étudier les taux d’inoccupation, la rentabilité et les perspectives de revente des biens. Le marché de l’immobilier se porte plutôt bien actuellement sur Montréal : les prix restent parmi les moins chers du Canada et la vacance locative est quasiment au seuil d’équilibre. Aujourd’hui, l’immeuble à revenu dans lequel il est idéal d’investir sur Montréal est récent, central et comprend pour une partie des appartements de trois ou quatre chambres.
