Tout savoir pour vendre une maison en copropriété
Vendre une maison en copropriété, ce n’est pas la même chose que de vendre un condo qui fait partie d’un immeuble. Contrairement aux condos, les copropriétaires de maison le sont généralement par indivision. Lors de la vente, vous devrez donc tenir compte des droits des autres copropriétaires.
Quelle est la différence entre une copropriété divise et une copropriété indivise?
Un immeuble en copropriété divise est un bâtiment divisé en parties privatives et communes. Il est géré par un syndicat de copropriétaires qui élit chaque année un conseil d’administration. L’exemple le plus connu est un immeuble à condos.
Chaque copropriétaire possède des parties privatives (appartement, lot de stationnement) sur lesquelles ils possèdent un droit d’usage exclusif. Chaque copropriétaire doit également payer des charges de copropriété pour des frais d’entretien qui concernent les parties communes. Un fonds de prévoyance est également mis en place en cas d’urgence.
Dans le cas d’une copropriété indivise, il n’y a pas de parties privatives et communes. Chaque copropriétaire possède l’ensemble de l’immeuble. L’exemple le plus fréquent est un couple qui possède une maison individuelle. Advenant une séparation, l’une des deux personnes doit vendre sa part de copropriété à l’autre copropriétaire. Trois amis qui achètent des maisons en rangée peuvent également être des copropriétaires indivis.
Si vous souhaitez vendre une maison en copropriété, vous devrez donc tenir compte des droits des autres copropriétaires.
La convention d’indivision
La convention d’indivision est facultative. Elle précise le mode de gestion et de fonctionnement de la copropriété. Elle donne des précisions, par exemple, sur les droits de chaque copropriétaire et octroie des droits d’usages exclusifs à chacun d’entre eux. Son équivalent dans le cas d’une copropriété divise se nomme la déclaration de copropriété.
Prenons l’exemple de 3 amis qui achètent un triplex. La convention d’indivision va déterminer les appartements et les lots de stationnement qui appartiennent à chacun des 3 amis. La convention d’indivision sert également à déterminer si la vente d’une quote-part de l’immeuble doit aller en priorité aux autres copropriétaires plutôt qu’à un tiers.
Il faut savoir que, pour être éligible, la convention d’indivision doit être signée par les copropriétaires devant un notaire. Il est cependant fortement conseillé de la publier dans le Registre foncier du Québec. Lorsqu’elle est signée, la convention d’indivision peut être renouvelée en tout temps. Toutefois, celle-ci a une durée maximale de 30 ans.
Le droit de retrait
Selon le Code civil du Québec, il existe un droit de retrait qui permet aux copropriétaires d’exclure un tiers qui a acheté une quote-part de l’immeuble. Lorsqu’un copropriétaire apprend qu’une quote-part a été vendue à un tiers, il a 60 jours pour la racheter en lui remboursant le prix et les frais de vente. Ce droit de retrait ne peut cependant pas être exercé plus d’un an après l’achat par le tiers.
Un courtier doit informer les parties par rapport aux droits des autres copropriétaires ainsi que les conséquences sur la transaction.
Les complications possibles d’une copropriété indivise
Les obligations des copropriétaires indivis sont très peu encadrées par le Code civil du Québec. Il peut donc y avoir de nombreuses situations conflictuelles. La convention d’indivision permet entre autres d’éviter cela en précisant, par exemple, quelle partie de l’immeuble peut être utilisée par qui.
Si vous achetez une part d’une copropriété indivise avec une autre personne que votre conjoint(e), cela peut diminuer vos chances d’avoir accès à un prêt hypothécaire.
Le Code civil permet à chaque copropriétaire d’obtenir un prêt qui n’engage que lui-même. Toutefois, les institutions financières peuvent exiger la contribution de chaque copropriétaire avant d’accorder un prêt. Vous pouvez donc subir les conséquences d’un défaut de paiement d’un autre copropriétaire.
Cependant, la convention d’indivision peut contenir des mesures de protection qui visent à garantir que chaque copropriétaire paie sa juste part. Dans ce cas, les banques peuvent offrir des prêts hypothécaires à responsabilité limitée. Cela permet aux autres copropriétaires de ne pas être pénalisés si un des copropriétaires fait défaut de paiement.
Vendre une maison en copropriété indivise est également très difficile. Même si votre convention d’indivision précise que vous pouvez vendre votre part à n’importe qui, peu d’acheteurs sont intéressés par ce type d’acquisition.
