Le bail : un contrat spécifique

Vos recherches ont été fructueuses et vous venez de trouver le bien idéal. Vous devez à présent conclure un contrat de location avec votre propriétaire afin de déterminer vos droits et devoirs réciproques.

Le bail est un contrat de location particulier qui est juridiquement encadré. Il est défini à l'article 1851 du Code civil du Québec :

Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée.

Le bail est un contrat consensuel qui ne requiert aucune formalité particulière. Il peut être accompli par écrit ou verbalement par le seul échange des consentements. Toutefois, au Canada, la législation varie légèrement en fonction de la province dans laquelle la convention est établie. Au Québec, le Tribunal administratif du logement vous oblige à signer son propre formulaire de bail, et ce, peu importe la forme de votre résidence locative (appartement, chambre, condominium, maison ...) C'est un moyen de rassurer les deux contractants et d'éviter les mauvaises surprises. Ainsi, au Québec il n'est pas possible de passer à côté de ce document juridique qui définit noir sur blanc les obligations de chacun. Le locateur est obligé de vous en remettre une copie dans les délais prévus.

Le bail doit contenir de nombreuses informations : votre nom et vos coordonnées ainsi que ceux du bailleur, l'adresse du bien loué, le montant du loyer (en précisant quels services sont inclus), la durée de la location si elle existe, la date à laquelle vous devez payer le loyer, les modalités de résiliation, les éventuelles restrictions (concernant les animaux ou la possibilité de fumer au sein du logement, par exemple), une liste des réparations qui sont à votre charge, la procédure de modification du contrat, etc. Assurez-vous, au moment de la signature du bail, que la plupart de ces informations s'y trouvent.

La période de location est convenue entre le propriétaire et vous-même. Aucune durée minimum n'est requise par la loi. Ainsi, vous pouvez très bien conclure un bail pour un mois, deux ans ou dix ans. Mentionner une durée précise n'est d'ailleurs pas obligatoire. Dans tous les cas, elle ne pourra excéder cent ans.

Au Québec, la loi n'autorise pas les propriétaires à demander un dépôt de garantie. Si une telle clause figure dans le bail, sachez qu'elle est sans effet : le bailleur ne peut pas s'en prévaloir. Vous pouvez alors vous adresser au Tribunal administratif du logement du Québec pour le récupérer. La seule exigence permise par la règlementation en vigueur est le paiement en avance du premier mois de loyer.

Les modalités de paiement du loyer peuvent être négociées et doivent être inscrites dans le bail. Les loyers sont payés aux échéances convenues. À défaut, ils sont réglés le premier de chaque mois. Ils peuvent être payés en argent comptant, par chèque certifié, mandat postal ou carte de crédit dans certains cas. Le locateur ne peut pas vous forcer à verser plus d'un mois de loyer ni exiger des chèques postdatés. Le bail doit préciser quelles sont les charges comprises dans le montant du loyer.

Le propriétaire peut augmenter le loyer ou décider de modifier une clause particulière lorsque le contrat arrive à son échéance. Ce changement ne peut s'effectuer que dans le strict respect de la loi. Le propriétaire doit vous envoyer un avis écrit dans les 3 à 6 mois avant la fin du bail si celui-ci a une durée supérieure à 12 mois. Le Tribunal administratif du logement publie chaque année des estimations d'augmentations en fonction du type de bien. L'augmentation de loyer ne saurait être abusive et doit prendre en compte des facteurs réels et sérieux (frais d'énergie, travaux majeurs, frais d'entretien ...). Le locataire a la possibilité de signifier son refus et de quitter les lieux.